Il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024) introduce importanti novità in materia edilizia, consentendo ai proprietari la possibilità di regolarizzare difformità minori e lavori privi di autorizzazione, purché non si tratti di abusi gravi o costruzioni totalmente abusive. Tuttavia, la recente sentenza n. 17292/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti di applicazione della nuova disciplina, escludendone la validità retroattiva e confermando che gli abusi edilizi gravi, come le costruzioni interamente prive di titolo abilitativo, restano insanabili.

Ristrutturazioni e tolleranze edilizie: le novità del Decreto Salva Casa

In Italia, può capitare che alcuni interventi edilizi siano eseguiti senza rispettare in pieno le normative vigenti.
Il decreto “Salva Casa” intende armonizzare la normativa vigente con la realtà edilizia esistente, offrendo nuove opportunità e più ampio respiro per ristrutturare sistemando piccole irregolarità edilizie. Infatti è stato pensato per aiutare i proprietari che, magari senza saperlo, hanno fatto piccoli lavori non autorizzati.

Attenzione però! Non si tratta di un condono edilizio, ma di una norma che permette di regolarizzare solo interventi minori.

Una novità importante è che per regolarizzare gli interventi non occorre più la doppia conformità, cioè non è più necessario che il lavoro sia conforme alle norme urbanistiche attuali e a quelle in vigore quando lo stesso sia stato realizzato. Ciò consente di ottenere i permessi anche per lavori già eseguiti qualora oggi siano compatibili con le norme.

Il decreto ha introdotto una serie di novità, in primis mira a sanare:

• le difformità formali legate a dubbi o interpretazioni diverse delle regole;
• le tolleranze costruttive come piccoli spostamenti di tramezzature;
• le parziali difformità e le variazioni essenziali finora non sanabili a causa della disciplina della doppia conformità, come ad esempio cambiamenti poco rilevanti eseguiti nel tempo dai precedenti proprietari senza chiedere i permessi per cui oggi sia complicato dimostrare la regolarità dell’immobile.

Vengono previste diverse tolleranze costruttive in funzione delle superfici per gli interventi ultimati all’entrata in vigore della norma (24 maggio 2024). I limiti delle tolleranze costruttive hanno andamento decrescente all’aumentare della superficie, come in seguito riportato:

• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.

Oltre ai nuovi margini di tolleranza previsti dal Decreto Salva Casa vi sono altre opportunità vantaggiose. Ad esempio, chi ha iniziato i lavori a partire dal 25 maggio 2024 possono comunque avvalersi di una tolleranza costruttiva del 2%.

Mentre per quanto riguarda gli interventi realizzabili in edilizia libera sono state introdotte:

• tende e pergotende;
• vetrate panoramiche trasparenti rimovibili (VePA).

Tuttavia, il decreto non vale per le costruzioni completamente abusive, cioè fatte senza alcun titolo autorizzativo ovvero in violazione delle regole urbanistiche o ambientali. In questi casi non è possibile applicare le agevolazioni del decreto, salvo attendere future leggi di condono. Anzi, con l’errata applicazione della norma si rischia di autodenunciare il resto e rischiare multe, ordini di demolizione e, nei casi peggiori, anche procedimenti penali come chiarito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 17292/2025.